O que verificar na documentação antes de comprar um imóvel

A maior parte dos problemas em uma compra de imóvel não aparece na visita — aparece no papel. E quase todos poderiam ter sido detectados antes da proposta, com uma leitura atenta da documentação. Trabalhei anos na parte burocrática de loteamentos e incorporações, entre prefeitura, cartórios e registro de imóveis, e a lição é sempre a mesma: documento se lê antes, não depois.

Comece pela matrícula

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel: registra quem é o dono, o histórico de transmissões, as medidas e — o mais importante — os ônus. Hipoteca, penhora, usufruto, cláusula de inalienabilidade: tudo isso aparece na matrícula atualizada, que qualquer pessoa pode pedir no registro de imóveis competente. Peça sempre a versão atualizada, emitida há poucos dias. Uma matrícula de seis meses atrás não diz nada sobre o que aconteceu ontem.

Certidões do vendedor importam tanto quanto as do imóvel

Um imóvel pode estar limpo na matrícula e ainda assim virar dor de cabeça se o vendedor tiver dívidas capazes de alcançar o negócio. Certidões de ações cíveis, execuções fiscais, trabalhistas e de protesto ajudam a medir esse risco. Em compras de maior valor, vale incluir certidões dos últimos domicílios do vendedor, não só do atual.

Averbações: o imóvel real precisa bater com o imóvel de papel

Reformas que ampliaram a área construída, piscina, anexos — tudo precisa estar averbado. Quando a área real não bate com a registrada, o problema é do comprador que não conferiu: financiamento que não sai, ITBI recalculado, dificuldade para revender. Em casas, esse é um dos pontos que mais aparecem.

Condomínio e tributos

Débitos de condomínio acompanham o imóvel — quem compra, herda. Peça a declaração de quitação assinada pelo síndico ou administradora. O mesmo vale para IPTU: a certidão negativa municipal resolve. São documentos simples, rápidos, e que evitam surpresas no primeiro mês de casa nova.

Nada disso substitui a análise de um profissional na hora de fechar — mas saber o que pedir muda a qualidade da negociação. Se estiver avaliando um imóvel e quiser uma segunda leitura da documentação, é parte do meu trabalho.